长租公寓这种新的租赁模式给房屋租赁市场带来新的变数，在资本助推和发展空间巨大的背景下，抢占市场占有率和扩大规模是它们眼下的最紧迫任务，也导致自如、蛋壳最终成为这轮房租暴涨后舆论的众矢之的。

不赚钱的游戏?

“我不建议去做长租公寓，这个生意是亏的。” 上个周末，在关于房租的讨论还在鼎沸时，SOHO中国董事长潘石屹公开言明长租公寓表面热闹，背后可能并没有想象般美好。

潘石屹直指盈利难的痛点，认为做长租公寓一定会有银行贷款，其中利息按照银行基准利率是4.9%，可能实际得5%~6%，用贷款建成公寓租出去，回报率最高超不过1%，租房价格再翻番还是亏本。

持有同样观点的还有新城控股高级副总裁欧阳捷，他直言“目前看不到长租公寓的盈利模式。”据其测算，按照租赁的方式运营，上海住宅市场的投资回报率只有1%左右。如果未来5年租金翻一番的话，投资回报率也仅为3%到4%，无法覆盖租金成本。而指望租金大幅上涨本身就不现实。

作为提供城市核心基础居住与生活服务的民生行业，长租公寓的本质应该是一个维持低毛利、大规模、高效运营的行业。就盈利模式而言，长租公寓的主要收入来自于租房租金，企业也试图在其他形式上寻求新的盈利点，例如自如推出的资管平台向委托者收取委托管理费(出租率大于70%时);魔方公寓收取的管理费和其他增值服务费用等。

蛋壳公寓执行董事长沈博阳表示，“从商业模式的角度讲，长租不是赢者通吃的行业，而且客单价极高，没人打得起价格战，拼的是效率和服务。”

单体城市运营规模达不到20万间很难实现盈利，整体管理规模达不到100万间很难形成规模效益。熊林称，即便是跑在长租公寓前列的自如，目前总规模也只达到70万间。

根据公开资料，自如自2011年成立以来，仅在北京实现微利。我爱我家旗下长租公寓品牌“相寓”为盈利状态。

如果是不赚钱的生意，为何资本和运营商们会如此热情?

以自如为例，从业主手中收房进行统一装修，再通过线上平台将装修完成的公寓租出去。通过直接从供货商拿货的渠道，家具和装修费用等成本也随之压低。一套70平米两室公寓的装修费用平均下来在3万元左右。

在北京4号线靠近南四环的某楼盘，周刊君以业主出租的名义咨询了链家中介，一套两居的房子挂牌整租的价格大约是8500元/月。同时他也推荐了自如公寓，具体是：一次性与链家签3-5年的合同，每年租金都有一定的浮动上涨，价格肯定比挂牌整租的要高。

“这段时间小区里已经有很多业主选择了这种(出租)，算下账来您划算嘛。”无疑，中介口中允诺的“高收益”充满了诱惑力。

周刊君随后打开自如APP查阅发现，同小区的两居室房源大部分以3室0厅1卫的格局出租。通过改装，客厅也被隔成卧室出租。这也意味着，住在这的租客们没有能够放松心情的起居室，不到20平米的小房间已经是安置自己的所有空间。

按自如标出的租金价格来计算，两居改三居后整体的月租将近11000，远高于直接挂牌整租的价格。一套70平米公寓出租一年后便可收回前期的装修成本。

中原地产分析师张大伟认为，目前大量资本进入的做法是存量改造，而这本身并不新增供应，只是通过升级或者分割获得投资溢价，这种轻资产模式很容易在局部区域垄断房源，并影响同区域其他租赁业主的定价。

“一些被收购的房屋其实根本不需要重装修、重装配，但某些专业租赁机构仍坚持包装，高价出租，收购房源成本显著抬高，以此赚取租金上涨的差价。”胡景晖暗指自如因融资后的资本压力，通过抬高价格来“抢房源”、扩充规模。

“某些租赁机构之间互争房源的行为，势必会抬升收购房源成本。一旦业主观望市场时，发现房租较高，那么其对房租价格的预期便会立即膨胀。”

有地产分析师说，当下租赁市场很大一部分房源已经被各种租赁代理机构垄断，一个有几十万套房的庞然大物，它是有垄断定价权的。“这种情况下，部分中介公司动辄发布区域市场环比价格上涨的数据，对于市场来说，就是在制造上涨预期。”