白居易刚上京城的时候，别人看了他的名字就开玩笑说，“长安米贵，居大不易”。1200多年过去了，这点倒是一点没变，在大城市租房就是贵，没人能当“白居易”。

买不起房早就是年轻人的共识了，大不了租房嘛，大家都是这么相互劝慰的。但你有没有想过，有一天可能连租房都租不起了。

大家都觉得，租房贵是因为人多。比如2018年初，有报道称“春节后租房人数涨3倍，租金上涨3%至10%”。但是贵也得有个谱吧。辛辛苦苦赚的钱，一半都要给房东，真的只怪人多吗？

人没变多，房租却涨了

房租涨了这个事情不假。据房天下租房网的数据，到2018年3月，全国17个城市房租价格整体上升，年均上涨8%-15%，一线城市像北京涨幅25.9%，上海涨幅19.5%。但原因是人变多了吗？好像不是。

如果跟上一年相比，这两个城市的人口不是变多了，反而减少了。2017年末，北京城镇常住人口比上年末少了3万人，上海外来常住人口比上年末减少了7.52万人。前瞻研究院的分析也显示，2015年到2017年，北京的租房市场需求实际在下降，它预测2018年上海市的租房需求会小幅下降。

2015年8月10日，某一线城市，自2012年起开始清退低端企业，控减流动人口3.67万人/视觉中国

那房租有没有可能是被“炒上去”的呢？比如像某些文章说的，来了投机商，故意抬高房租的价格，导致租不起房。

要弄清楚这个问题，得看租房跟买房之间有什么不同。根据城市经济学的理论，影响房价的因素除了它的成本，比如土地价格、建筑成本之外，还有人们对它未来价值的预测。房地产价格波动的大部分原因，就是对未来租金变化的预期不同。所以房子除了实际价值，还有人们的期待价值，因此可能出现价格虚高的情况。

但租房不一样，租来的房子就是一个消费品，一个小区房价高人们还愿意买，是因为相信它能升值，但如果租价高，人们就会换个地方租房。因此，影响租房价格最大的因素是空置率，也就是市场上房子的存量。在美国休斯顿，当空置率超过11%时，房租就会整体下降，反之则上升。

所以，即便有公司租下了城市里的部分房子装修升级，也不会将整个地区的租价抬高，如果存量足够，人们总能找到更便宜的房子。

2018年7月3日，广东东莞，旧村庄出租屋房租低廉，吸引不少外来工租住/视觉中国

那很显然，房租升高的直接原因就是房子不够了，为什么会不够？从近年来看，房源减少的主要原因是对棚户区、群租房的改造。比如在上海张江地区，用八个月的时间就将1036套群租房降到了16套，而这样的整治行动各大城市都在进行。