不过大厦公共部分的分配是个难题。过去分层出售时，公共部分的权益只要按照楼层数量，等分成几份就可以。但是按单元出售时，各单元的面积不一，而且对公共设施的要求也不同，谁都不愿意多付管理费。要想减少纠纷，就得想出新的分配方式。

霍英东兴建的蟾宫大厦，有十七层，在五十年代是香港最高的楼宇/视觉中国

当时霍英东想到的新方法，就是订立“公共契约”。大厦的每位业主都要签订这个公共契约，按照要求负责一部分管理责任和费用。买楼时的价钱越高，支付的管理费用就越多。

当然，没有激励只是靠强制，没办法让契约真的得到执行。而霍英东许诺给业主们的回报就是，将来楼房拆除时，他们可以按当初的出资比例，得到公共部分拆除时的补偿。

也就是说，大厦的公共部分虽然是还是公用，但实际上已经按份划分给了每个住户。按照这种模式，买房是不仅计算套内面积，而且要明确公摊面积的比例就非常自然。

中国大陆的商品房改革，集中在90年代。而改革的主要模板，就是香港房地产业的规则。按照建筑面积计算房价这种规则，可能就是从香港通过广东引入大陆的。

公摊面积为什么还没有改革

公摊面积的发源地香港，现在已经不再按照建筑面积计算房价了。2013出台的《一手住宅物业销售条例》中规定，房屋的售楼说明书中，只能用实用面积，也就是套内建筑面积来表示房屋的面积以及售价。

其实在大陆，按照建筑面积计价这种方式也有松动。

1995年出台的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，商品房销售以建筑面积为面积计算单位。而2001年的《商品房销售管理办法》，允许商品房按照套内建筑面积或者建筑面积计价，提供了另一种选择。

除了国家规定，由于公摊面积的相关的纠纷很多，所以一直也有地方政府在尝试按照套内面积来计价。2007年《四川省城市房地产交易管理办法》就规定，新建商品房销售应当按套内建筑面积或者按套计价。北京和广东也出台过类似的规定。

2018年5月29日，香港街景。香港从2013年规定只能用实用面积表示房屋的面积以及售价/视觉中国

不过，按照建筑面积计价已经成为了一种约定俗成的规则。不仅是房地产交易会用建筑面积结算，相关的行业也采用建筑面积作为测算标准。

房地产开发企业从拿地到销售、再到最后的项目结算，测算口径均为建筑面积，成本测算是按建筑面积分摊。另外，物业费和取暖费的收取，也是按照建筑面积计算。

在大环境的影响之下，按照套内面积计价的政策执行起来比较困难。这些曾经宣布过要进行改革的地区，没有几个真的改革成功。

甚至有些原本实行套内计价政策的地区，在环境影响下改成了按照建筑面积计价。广东佛山的顺德地区，为了解决频发的商品房公摊面积纠纷，从2000年起按照套内面积计算商品房售价。这一政策持续了14年，最终还是改回了按照建筑面积计价。